弁護のすすめ

普通に住んでいますが自己破産

今はそんな時代なんだよ。ギャンブルをしているのでもないが、不況のために住宅ローンの支払いに困る困るし、よく財産を整理することができず、自己破産のパターンが増加しているようです。も考えを変えれば自己破産して再起動すると、借金を整理する意味で、選択の一つかもしれません。
借金でどうにもならないがなくなった場合、自己破産を考えるかもしれないが、その前にどのような整理を検討してみましょう。任意整理はあくまで債権者の任意の議論なので、自己破産程度の強制力はありません。しかし、裁判所のような身分になるわけではないので自己破産よりも任意整理を考えなければならないかもしれません。
　卸業者や問屋といった中間業者を省いた、いわゆる“中抜き取引”が増えている。
　インターネットの普及により、野菜やお肉といった食料品を直接生産者から購入したことがある人も増えてきているのではないだろうか。書籍に関しても著者と読者が取次や書店を介さずに、買うことができる。iPadなどのタブレット端末といったデバイスの進化も、直接取引の流れを後押ししていると言えるだろう。

【住まいの選び方：“中抜き取引”は増えていくのか？　未来の住宅選び】

　実は、住宅業界にもこの「中抜き」の事例がどんどん増えている。

　例えば、賃貸、購入いずれにせよ不動産会社に頼めば「仲介料」というものを払う必要があった。しかし、最近では仲介業者に頼らずに物件を探せるインターネットのサイトが増えている。3000万円のマンションを購入する場合、100万円近くの仲介料（3％）がゼロになるのである。その分を中古であればリフォーム費用にあてたり、新築であればインテリアやガーデニングの費用などにあてられる。

　では、今後の住宅選びにおいて、直接取引はどこまで進展していくのだろうか？　そのヒントを得るために「C to C（消費者間の直接取引）」※の先進国である米国の事例を基にしながらひも解いていきたい。

※「C to C」とは、例えばインターネットオークションによって直接、消費者同士がモノの売買を行っているように、消費者同士が直接取引を行える形態を指す。業者を全て取っ払った究極の「中抜き」と言える。

●不動産会社いらずの物件選び

　米国には「zillow.com」や「craigslist」といった住宅のオーナーと買い手・借り手が直接取引できる「C to C」のサイトがある。中古住宅の流通が日本より進んでいる米国では、このようなサイトで住宅を選ぶことが多い。

　筆者は現在、米国に長期出張をしているため、実際に現地で家を探してみた。試しに「zillow.com」でサンフランシスコの家を検索すると、4581物件が表示された。

　詳細に物件を見ていくとオーナーと直接連絡を取り合えるものと、不動産会社の預かり物件に分かれており、どちらもサイトからメールを送ると直接返信をもらえる。賃貸の場合は、物件を見て気に入れば、その場で契約の手続きとなる。

　売買については、いろいろと手続きがあるので、エージェントを介すことが多いものの、消費者間取引（C to C）も増えてきており、全取引量のうち、実に20％を占めるまでになってきている。

　ただ「C to C」が進んでいるからか、不動産会社の営業マンのレベルは高くない。

　接客やホスピタリティの質が低いだけでなく、付加価値をつけるような提案は少ない。賃貸の場合だと、見たい物件の鍵を渡してくれるだけで、後は自分で勝手に見に行って物件を決める。こちらが住宅選びのアドバイスを求めると、返ってくる言葉は決まって「ネットを見て」と「あなた次第」である。

　日本と比較すると「B to C」※の「B」（企業側の対応）のレベルは低い。そもそも、仲介業者は「C to C」の補完機能という側面が強く、日本の家選びにおける「B to C」とは全く異なるものというのが妥当な表現だろう。

※「B to C」は企業と消費者の取引であり、住宅業界で言えばハウスメーカーや工務店から家を購入することがそれに該当する。

●日本でも「C to C」は進んでいくのか

　では、日本も米国のように「C to C」が進んでいくのだろうか。そして、それは歓迎すべきことなのだろうか。

　メリットを先に挙げると仲介料が発生しないのは良い。情報がオープンなことも良い。消費者は、今までより多様な選択肢の中から、コストを抑えて住宅を選ぶことができるようになるだろう。

　しかし「C to C」が進んでいけば、「B」の企業側のサービスが必要とされなくなり、住宅選びにおいてアドバイスを求める相手がいなくなる。「一生に一度の買い物」と言われるほどの大きな買い物を自己責任で判断しなくてはいけないのだ。

　米国の場合は、自己責任の文化が元々、根付いている。家選びもクルマ選びも自分の判断で決めるし、失敗すれば自分が勉強不足ということになるから、必死にインターネットなどで情報を集める。また、米国人は中古住宅を何度も購入するので、住宅購入の経験値が高い（一生に平均14回引越しをするという統計もある）。結果として、賢い消費者が育ちやすい土壌があり、逆に言えば、Bの果たす役割が小さいというのが米国の特徴である。

グラフ：流通市場における中古住宅の国際比較
（http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1110/25/news004.html）

　一方、日本には充実したサービスがあることで、消費者は営業マンに購買行動を依存しがちだ。家選びに関して言えば、営業マンは住まいの情報や住宅選びの基準というものを顧客に伝えてこそ「良い営業マン」とされている。家選びの“プロフェッショナル”と認められれば、その営業マンに頼る顧客が増えていき、その結果、付加価値も高まっていく。

　また日本の場合は、注文住宅の比率が海外に比べて高かったという事情もあった。これは、企業側（B）が商品の提供プロセスにおいて付加価値をつける領域が大きかったことを意味する。しかし近年、建売住宅や中古住宅といった流通比率が増えていく中で、付加価値をつけることは容易ではなくなってきている。

●営業マンの付加価値は必要とされるのか？

　住宅業界での「C to C」の普及は、単なる「中抜き」のような単純な話ではない。

　企業や営業マンが付加価値を高めることで存在意義を出していくのか、それとも付加価値をつけられずに消費者同士の直接取引が進んでいくのか。業界全体の価値提供の企業努力と、消費者の賢い住宅選びとのせめぎ合いの構図とも言える。

　今後、中間業者（B）の役割が、米国のように形骸化されるとは考えづらいが、「住宅業界の流通化」が進んでいく限り、「C to C」への流れは必至である。

　それはつまり、一消費者レベルで考えれば、住宅選びへの主体者意識や自己責任がより求められることになり、消費者の間で住宅選びの情報や行動にますます格差が広がることになるだろう。賢い消費者にとってはオプションが広がり、ますます良い買い物ができる時代になるが、その逆もあり得るということである。一人ひとりが住宅選びの正しい知識を身につけ、良い買い物を実現する準備を進めていく必要があるのだ。


[権田和士＝インタープライズ・コンサルティング，Business Media 誠]


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